取得土地使用权所支付的金额的审核主要包括土地出让金、契税及其他信息。土地出让金审核是对土地合同、土地使用权证等信息及票据取得的合法性进行审核，包括审核土地合同或土地使用权证中的清算单位与受让人的一致性，确认是否存在土地转让、吸收合并、投资人入股等情况；落实宗地位置并确认宗地面积是否有其他项目占用、有无非合同约定类型的房源来审核土地成本是否分摊；土地价款中扣除金额与合同价款的一致性审核；通过合同日期、地块位置、用地面积等信息落实票据是否属于该清算项目，是否涉及土地成本的分摊；通过契税反推计税依据的合理性等。
01
审核方法和内容
1、一块土地分期开发或多块土地同时分期开发，各期成本分摊比例是否正确。一个房地产项目共同的土地成本，是否按照当地税务机关的执行口径计算确定扣除金额；多个项目共同的土地成本，是否按照清算项目的占地面积占总占地面积的比例，或其他合理的方法计算清算项目的土地成本的扣除金额。
2、转让方式取得土地，开发商是否取得合法票据，转让方在转让过程中是否缴纳土地增值税。
3、计入土地成本的契税计税基础与本次清算项目土地成本是否相符。
4、是否存在应计入期间费用的成本。
图：土地成本审核的思维导图
02
审核常见疑点及案例
疑点（一）
非本项目土地成本，不应扣除。
案例描述：
丙房地产企业取得土地使用权的面积共计25,796.00㎡，其中普通商品住房用地19,832.50㎡，商业用地5,963.50㎡。企业土地增值税清算项目中房源均为普通住宅，企业全额列支了土地成本。
案例解析：
经与该房地产开发企业沟通核实后得知，企业取得的地块后期无土地性质变更；通过调查规划总平图及三方数据了解到商业用地已在营业中等相关信息，确认本地块后期有商业房未在本次清算范围内。因此土地成本全部在本清算项目进行分摊不正确，应把商业部分占地面积剔除。
相关参考政策：
（1）《土地增值税暂行条例实施细则》【全文有效】第九条“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”。
（2）《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函〔1999〕112号）【全文有效】第九条规定，“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
疑点（二）
裙楼的土地成本没有合理分摊。
案例描述：
河北某房地产企业开发一栋商住综合楼(无地下)，总占地面积5,000.00㎡（暂不考虑道路及绿化占地），土地成本4,800.00万，其建筑规模如下：
1F-5F为商业，建筑面积22,000.00㎡，A座、B座为6F-30F的公寓，公寓的建筑性质为住宅，建筑面积50,000.00㎡。其商业和公寓的销售比例均为100%，在进行土地增值税清算时，土地成本应如何分摊？
案例解析：
分两种情况予以考虑。
（1）公寓和商业是同一承重，土地成本分摊可以参见下表：
注：地上部分建筑面积全部为可售建筑面积
（2）公寓和商业为非同一承重，土地成本分摊参见下表：
由以上两种情况可知，建筑物是裙楼情况下，是否为同一承重对不同房源类型之间土地成本分摊是不同的，也会影响最终土地增值税清算的税负。
相关参考政策：
《关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知》（冀地税征便函〔2014〕3号）对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。其具体计算方法如下：
第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：
每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑面积占地总成本×土地总成本
第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
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