作者 | 利晋

编辑 | 墨言

今年国庆“黄金周”最后一天,开发商红色、喜庆的成交数据海报铺天盖地。

国庆期间,在广州,保利发展成交50亿元,越秀地产成交破千套、销售额达30亿元,珠实地产销售额超20亿元,粤海置地成交5亿元……

在一众传统老牌粤系开发商中,出现了一个陌生的名字——广州地铁地产。没错,它就是广州地铁集团旗下的地产开发平台。

官方宣传海报

国庆期间,广州地铁地产珑璟台项目到访超400组,成交额2.5亿元,加上白云区云城上品黄金周首日成交额破0.5亿元,整个黄金周,广州地铁楼盘销售额至少超过3亿元。

翻了一下2024年1-9月广州房企销售榜,广州地铁地产悄悄坐上了“广州第三大开发商”的宝座。

在克而瑞统计数据中,广州地铁地产全口径金额148.5亿元,仅次于保利和越秀,后两者全口径销售额均超过了300亿元,领先后面的万科地产、中海地产逾20亿元。

图片来源于克而瑞

而在中指研究院披露的2024年1-9月中国房地产企业销售业绩排名中,广州地铁地产以销售额170.6亿元,进入了全国房企50强,位居第42名,超过了大家熟悉的雅居乐、星河湾、合景泰富、奥园等粤系房企。

从国庆黄金周的销售表现看,广州地铁地产销售额不及珠实、中海、万科等,今年10月累计销售额也有可能被超越,丢失广州房企销售额第三名的宝座。

但在一揽子政策下来之前,即广州全面放开限购之前,广州地铁地产完成了惊人的148.5亿元销售额,风头压过了中海、万科、华润、招商等房企。

行业尚处逆势时,广州地铁地产,竟有强于头部房企的销售能力?

01

网红豪宅背后的大金主

据源媒汇统计,目前,广州地铁地产在广州共有19个在售楼盘项目、9个独立开发项目、10个合作开发项目,其中包括琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾TOD等“网红盘”。

做到上百亿销售额,广州地铁地产仅用了3个楼盘。

中指研究院统计数据显示,今年1-9月,琶洲南TOD、珑璟台、品实云湖花城分别实现销售额73.7亿元、15.8亿元、15.3亿元,合计104.8亿元。

其中,千万级别网红豪宅琶洲南TOD,是当下广州的销冠楼盘,由广州地铁地产与越秀地产联合开发,二期项目操盘主体公司为广州市品鑫房地产开发有限公司。天眼查显示,广州地铁集团、越秀地产分别持有该公司80%、20%股份。

今年3月,琶洲南TOD二期准备入市销售,首推17栋、18栋、20栋和21栋,包括142㎡、196㎡和211㎡三大户型,吹风价为10.5-14万元/㎡,后又加推24栋。

截至源媒汇发稿,琶洲南TOD二期项目完成去化率超过50%,网签157套房源,已售总面积约2.38万㎡,在售房源数量为108套,未售总面积约2.37万㎡。

琶洲南TOD畅销的主要原因是,这里要规划建设一个新的富人区。

除了今年一线城市豪宅行情火热之外,另一个重要原因是——琶洲板块的稀缺性。一方面,琶洲南TOD总体货量不多,确定引入名校省实,配套兑现落地;另一方面,琶洲板块住宅用地卖一块少一块。

2023年底,琶洲331地块完成出让,这被视为琶洲板块仅剩的一宗宅地。因此,越秀地产敢于以单价7.57万元/㎡拿下该宗地块,并创造了广州楼面价地王。

不过,今年7月,海珠区新滘东路北侧储备地块控规对外公布,即琶洲南TOD项目的东边,一纸规划将商业用地变更为住宅用地,竟诞生了6宗宅地,预计新增供应2000套左右房源。

控规的调整,打破了“琶洲不再开发住宅”的戒律,甚至有可能改变新富人区的未来格局。

图片来源于广东省人民政府公告

但作为琶洲南TOD项目背后大金主,广州地铁却先饮到了“头啖汤”,也让它悄悄坐上了广州第三大开发商的位置。

珑璟台、品实云湖花城都是临湖项目。前者位于海珠区腹地,由广州地铁地产独立开发,属于广州地铁18号线上盖项目,但周边是城中村,缺乏配套建设。后者靠近总投资3500亿元的白云湖数字科技城,由广州地铁地产和珠江实业共同开发,但是超大盘,缺乏大型商业等。

两个项目都能完成超15亿元销售额的关键是:降价。珑璟台入市时单价9.5万元/㎡左右,现价低到7.5万元/㎡,部分房源单价甚至6字头。品实云湖花城入市时单价3.75-4.3万元/㎡,现价低到3.2万元/㎡。

今年以来,上述两个项目也在不断通过一口价、特惠房、购房返佣、购房补贴等形式推动去化,今年国庆黄金周期间同样进行大力度降价卖房。

若不降价去化,珑璟台、品实云湖花城滞销的问题就难以解决。

根据广州市住建局披露的数据,珑璟台最早拿证时间为2023年3月,网签已售房源为80套,去化率仅为30.5%。品实云湖花城最早拿证时间为2020年4月,网签已售房源为2301套,去化率为65%。

02

赚钱全靠卖房

很多人不知道,除了地铁商业经营之外,物业开发与经营,是广州地铁的第二大主业,也是最赚钱的业务。

广州地铁2024年债券半年报显示,公司实现收入86.8亿元,同比增长17.4%,其中运营业务、物业开发收入占比为43.3%、31.35%,为前两大业务。收入增长主要是物业开发收入实现大幅度上涨,录得同比增长36.84%。

在赚钱能力上,今年上半年,广州地铁运营业务亏损近3个亿,毛利率为-7.93%,物业开发毛利为10.8亿元,占到总体毛利比例为74.6%,毛利率则约39.8%。

广州地铁卖房赚钱能力远远超过了中海、华润两大以盈利能力著称的房企,后两者同期毛利率为22.1%、22.3%。

具体项目上,广州地铁地产的赚钱能力更加惊人。今年上半年,琶洲南TOD项目实现利润率25%、番禺陈头岗星瀚TOD项目利润率为201.7%、品实云湖花城项目利润率则为11.74%。

上、中、下三图依次为琶洲南TOD、星瀚TOD、品实云湖花城项目公司

不过,广州地铁地产的开发业务,与中海、华润等头部房企有着很大区别,它将自己定义为“非典型房企”或功能性房企,即卖房本质上就是为了填补地铁运营需要的资金或产生的亏损。

根据广州地铁官网显示,其将自己定位为“TOD轨道交通都市美好生活运营商”,开发模式为“轨道+产业+生活”,用物业开发价值为地铁建设筹资,反哺地铁运营。

广州首条地铁线1号线全线开通于1999年6月,贯穿彼时的新兴区域芳村、老城区荔湾、越秀、东山和天河,算得上“轨道+产业+生活”项目概念的,当属现在黄沙领展购物广场、恒宝广场等。

当下的TOD模式,则参考、借鉴于香港地铁“轨道+物业”发展模式。让广州地铁全面走上TOD发展模式的契机,主要有两点:

一是2017年初,广州市发改委发布了有关TOD综合开发的意见稿,推进土地储备,实施综合开发,形成城市功能区等;二是深圳地铁早在2004年底联合香港地铁,开始探索“地铁建设+沿线物业”开发模式,反哺地铁运营,并于2016年通过收购方式控股万科,全力加码这条赛道。

2017年,广州地铁开始走上了深圳地铁的发展路线,一边“疯狂”买地——开局就以总价195.4亿元拿下番禺汉溪长隆地块和官湖车辆段上盖地块,在2022年5月TOD项目达到15个。截至目前,广州地铁地产累计开发超过了20个项目,储备待开发项目70余个。

另一边,广州地铁本身缺乏地产开发经验,且需要投入不小的资金。因此,它开始与本土国资房企越秀地产密切往来,在不少项目上进行合作开发,并在2019年2月以认购30.81亿股份的方式成为越秀地产二股东。

有意思的是,越秀地产与广州地铁地产开发平台存在同业竞争、紧密合作的双重关系。同时,除了越秀地产之外,广州地铁地产合作方还包括珠实集团、新世界中国、科学城集团等。

激进扩张之后,加上现在房地产行情弱复苏,广州地铁资金流动性也有紧张的趋势。今年6月末,其有息负债规模为2450.6亿元,其中短期债务为379.5亿元,货币现金为229.9亿元,现金短债比仅为0.6;净借贷比率则为74.6%。

同时,广州地铁持有商品房库存规模为486亿元,较今年年初仅减少3亿元左右。所以,不降价卖房,广州地铁商品房滞销将更加严重。

但靠着轨道开发低成本拿地、国资背景借贷的双重优势,即使降价,也不妨碍广州地铁赚得盆满钵满,还悄悄登上了广州房企销售规模季军的宝座。

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