作者 | 利晋
编辑 | 墨言
今年国庆“黄金周”最后一天，开发商红色、喜庆的成交数据海报铺天盖地。
国庆期间，在广州，保利发展成交50亿元，越秀地产成交破千套、销售额达30亿元，珠实地产销售额超20亿元，粤海置地成交5亿元……
在一众传统老牌粤系开发商中，出现了一个陌生的名字——广州地铁地产。没错，它就是广州地铁集团旗下的地产开发平台。
官方宣传海报
国庆期间，广州地铁地产珑璟台项目到访超400组，成交额2.5亿元，加上白云区云城上品黄金周首日成交额破0.5亿元，整个黄金周，广州地铁楼盘销售额至少超过3亿元。
翻了一下2024年1-9月广州房企销售榜，广州地铁地产悄悄坐上了“广州第三大开发商”的宝座。
在克而瑞统计数据中，广州地铁地产全口径金额148.5亿元，仅次于保利和越秀，后两者全口径销售额均超过了300亿元，领先后面的万科地产、中海地产逾20亿元。
图片来源于克而瑞
而在中指研究院披露的2024年1-9月中国房地产企业销售业绩排名中，广州地铁地产以销售额170.6亿元，进入了全国房企50强，位居第42名，超过了大家熟悉的雅居乐、星河湾、合景泰富、奥园等粤系房企。
从国庆黄金周的销售表现看，广州地铁地产销售额不及珠实、中海、万科等，今年10月累计销售额也有可能被超越，丢失广州房企销售额第三名的宝座。
但在一揽子政策下来之前，即广州全面放开限购之前，广州地铁地产完成了惊人的148.5亿元销售额，风头压过了中海、万科、华润、招商等房企。
行业尚处逆势时，广州地铁地产，竟有强于头部房企的销售能力？
01
网红豪宅背后的大金主
据源媒汇统计，目前，广州地铁地产在广州共有19个在售楼盘项目、9个独立开发项目、10个合作开发项目，其中包括琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾TOD等“网红盘”。
做到上百亿销售额，广州地铁地产仅用了3个楼盘。
中指研究院统计数据显示，今年1-9月，琶洲南TOD、珑璟台、品实云湖花城分别实现销售额73.7亿元、15.8亿元、15.3亿元，合计104.8亿元。
其中，千万级别网红豪宅琶洲南TOD，是当下广州的销冠楼盘，由广州地铁地产与越秀地产联合开发，二期项目操盘主体公司为广州市品鑫房地产开发有限公司。天眼查显示，广州地铁集团、越秀地产分别持有该公司80%、20%股份。
今年3月，琶洲南TOD二期准备入市销售，首推17栋、18栋、20栋和21栋，包括142㎡、196㎡和211㎡三大户型，吹风价为10.5-14万元/㎡，后又加推24栋。
截至源媒汇发稿，琶洲南TOD二期项目完成去化率超过50%，网签157套房源，已售总面积约2.38万㎡，在售房源数量为108套，未售总面积约2.37万㎡。
琶洲南TOD畅销的主要原因是，这里要规划建设一个新的富人区。
除了今年一线城市豪宅行情火热之外，另一个重要原因是——琶洲板块的稀缺性。一方面，琶洲南TOD总体货量不多，确定引入名校省实，配套兑现落地；另一方面，琶洲板块住宅用地卖一块少一块。
2023年底，琶洲331地块完成出让，这被视为琶洲板块仅剩的一宗宅地。因此，越秀地产敢于以单价7.57万元/㎡拿下该宗地块，并创造了广州楼面价地王。
不过，今年7月，海珠区新滘东路北侧储备地块控规对外公布，即琶洲南TOD项目的东边，一纸规划将商业用地变更为住宅用地，竟诞生了6宗宅地，预计新增供应2000套左右房源。
控规的调整，打破了“琶洲不再开发住宅”的戒律，甚至有可能改变新富人区的未来格局。
图片来源于广东省人民政府公告
但作为琶洲南TOD项目背后大金主，广州地铁却先饮到了“头啖汤”，也让它悄悄坐上了广州第三大开发商的位置。
珑璟台、品实云湖花城都是临湖项目。前者位于海珠区腹地，由广州地铁地产独立开发，属于广州地铁18号线上盖项目，但周边是城中村，缺乏配套建设。后者靠近总投资3500亿元的白云湖数字科技城，由广州地铁地产和珠江实业共同开发，但是超大盘，缺乏大型商业等。
两个项目都能完成超15亿元销售额的关键是：降价。珑璟台入市时单价9.5万元/㎡左右，现价低到7.5万元/㎡，部分房源单价甚至6字头。品实云湖花城入市时单价3.75-4.3万元/㎡，现价低到3.2万元/㎡。
今年以来，上述两个项目也在不断通过一口价、特惠房、购房返佣、购房补贴等形式推动去化，今年国庆黄金周期间同样进行大力度降价卖房。
若不降价去化，珑璟台、品实云湖花城滞销的问题就难以解决。
根据广州市住建局披露的数据，珑璟台最早拿证时间为2023年3月，网签已售房源为80套，去化率仅为30.5%。品实云湖花城最早拿证时间为2020年4月，网签已售房源为2301套，去化率为65%。
02
赚钱全靠卖房
很多人不知道，除了地铁商业经营之外，物业开发与经营，是广州地铁的第二大主业，也是最赚钱的业务。
广州地铁2024年债券半年报显示，公司实现收入86.8亿元，同比增长17.4%，其中运营业务、物业开发收入占比为43.3%、31.35%，为前两大业务。收入增长主要是物业开发收入实现大幅度上涨，录得同比增长36.84%。
在赚钱能力上，今年上半年，广州地铁运营业务亏损近3个亿，毛利率为-7.93%，物业开发毛利为10.8亿元，占到总体毛利比例为74.6%，毛利率则约39.8%。
广州地铁卖房赚钱能力远远超过了中海、华润两大以盈利能力著称的房企，后两者同期毛利率为22.1%、22.3%。
具体项目上，广州地铁地产的赚钱能力更加惊人。今年上半年，琶洲南TOD项目实现利润率25%、番禺陈头岗星瀚TOD项目利润率为201.7%、品实云湖花城项目利润率则为11.74%。
上、中、下三图依次为琶洲南TOD、星瀚TOD、品实云湖花城项目公司
不过，广州地铁地产的开发业务，与中海、华润等头部房企有着很大区别，它将自己定义为“非典型房企”或功能性房企，即卖房本质上就是为了填补地铁运营需要的资金或产生的亏损。
根据广州地铁官网显示，其将自己定位为“TOD轨道交通都市美好生活运营商”，开发模式为“轨道+产业+生活”，用物业开发价值为地铁建设筹资，反哺地铁运营。
广州首条地铁线1号线全线开通于1999年6月，贯穿彼时的新兴区域芳村、老城区荔湾、越秀、东山和天河，算得上“轨道+产业+生活”项目概念的，当属现在黄沙领展购物广场、恒宝广场等。
当下的TOD模式，则参考、借鉴于香港地铁“轨道+物业”发展模式。让广州地铁全面走上TOD发展模式的契机，主要有两点：
一是2017年初，广州市发改委发布了有关TOD综合开发的意见稿，推进土地储备，实施综合开发，形成城市功能区等；二是深圳地铁早在2004年底联合香港地铁，开始探索“地铁建设+沿线物业”开发模式，反哺地铁运营，并于2016年通过收购方式控股万科，全力加码这条赛道。
2017年，广州地铁开始走上了深圳地铁的发展路线，一边“疯狂”买地——开局就以总价195.4亿元拿下番禺汉溪长隆地块和官湖车辆段上盖地块，在2022年5月TOD项目达到15个。截至目前，广州地铁地产累计开发超过了20个项目，储备待开发项目70余个。
另一边，广州地铁本身缺乏地产开发经验，且需要投入不小的资金。因此，它开始与本土国资房企越秀地产密切往来，在不少项目上进行合作开发，并在2019年2月以认购30.81亿股份的方式成为越秀地产二股东。
有意思的是，越秀地产与广州地铁地产开发平台存在同业竞争、紧密合作的双重关系。同时，除了越秀地产之外，广州地铁地产合作方还包括珠实集团、新世界中国、科学城集团等。
激进扩张之后，加上现在房地产行情弱复苏，广州地铁资金流动性也有紧张的趋势。今年6月末，其有息负债规模为2450.6亿元，其中短期债务为379.5亿元，货币现金为229.9亿元，现金短债比仅为0.6；净借贷比率则为74.6%。
同时，广州地铁持有商品房库存规模为486亿元，较今年年初仅减少3亿元左右。所以，不降价卖房，广州地铁商品房滞销将更加严重。
但靠着轨道开发低成本拿地、国资背景借贷的双重优势，即使降价，也不妨碍广州地铁赚得盆满钵满，还悄悄登上了广州房企销售规模季军的宝座。
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