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本文是酒店投资测算系列的 第2篇。首发于酒店观察网。
评论区回复“1019”，索取Excel电子版，内置计算公式，直接更换数字，即可测算自己酒店的投资回报率。
租赁物业类型的酒店；经济型、中端、中高端有限服务酒店；委托和特许经营模式的酒店；新建酒店项目或接盘项目等。
表格仅代表苏菡个人理解，如有不当之处，欢迎大家留言、讨论、批评、指正：）
二是酒店行业的专有概念，例如：平均房价ADR、房间数、入住率Occ、客房收入、餐饮收入、工程投入、前期加盟费、一次性投资成本、融资成本等。
按公式填入相应数据生成投测结果 
投资回报率是衡量企业经营水平的重要指标，当我们拿物业时，需要计算其结果，横比行业情况，或在多个酒店项目进行对比，以确定到底拿不拿这个项目。
假设你开了一家酒店：总投资额：2000万；每年净利润：200万，酒店投资回报率：200万/2000万*100%=10%。（利润/投资总额*100%）
计算投资回报率，首先要搞清楚利润和投资总额是多少。
第一篇文章我们已经介绍了“收入”、“运营成本”，、“固定成本”等，本篇接着来讲。
装修工程投入：是指在“理想物业状态”下，按品牌标准施工的造价。
所谓“理想物业状态”是指一些改造工程少的物业：拆除费仅估算常规零星拆除，无须改造物业结构、外立面、外窗、同层排水、电梯及电梯井道等，直接就可以按品牌方标准施工。
这种情况多见于一些新的定制酒店物业，是我们租赁时首选。
头部品牌历经多年沉淀，又有成熟的供应链保障，实际投入有可能控制在造价范围内。
所以，有些特别想做成品牌的新生品牌，就勇敢地推出对赌机制，以吸引投资人加盟。如早期的乔治莫兰迪就差将造价签入合同中：如投资人在实际施工时，造价超出10%的部分，由品牌方来出资。
现在是存量改造时代，我们能拿到的项目大多是翻新、改造项目，需要通过不同程度的拆除、钢结构加固、外窗增改、外立面/屋顶修缮、同层抬高、电梯及电梯井道增改等一系列的“改造”，才能达到“理想”的施工条件。
所以需要了解一个概念“改造工程”，品牌方的单房造价中，是不包含这种非标的改造项目的。
改造工程投入=拆除投入+加固投入+外窗投入+同层抬高投入+电梯及电梯井道投入+化粪池改造投入+屋顶保温防水投入+……
这个改造工程投入差距极大，视物业具体情况，从几万到几千万都有可能，有时大到超出投资人的想象力。（这正是我们在物业坑中提及的坑）
前期加盟费=加盟费+工程服务费+系统安装费等（不同品牌名目不一，详询品牌方）
加盟费是业主加盟一个品牌必须支付的费用，为一次性付费。
一般来说，酒店品牌公司按每间客房多少钱来计算加盟费，有时也会在某些区域按最低标准收费。如：2500元/间，最低15万。
投资人可以直接问品牌开发。很多品牌有优惠政策，或减或免等。
不要为省一点加盟费而选一个品牌！
不要为省一点加盟费而选一个品牌！
不要为省一点加盟费而选一个品牌！
重要的事说3遍，选品牌的逻辑和品牌坑我单独聊，此处不展开。
对酒店品牌而言，无论委托管理还是特许经营模式，酒店要实现的硬件标准、为客户提供的入住体验、服务标准都是一样的。因此，投资人在建造品牌酒店时，必须执行品牌标准。
大品牌有一个专业技术团队，来指导业主按品牌的建设、机电、内装、样板间要求进行建造。
工程服务费就是这种服务费：品牌方监督酒店筹建过程中，各项施工是否达到品牌方指定标准，以确保工程质量，为开业后运营的流畅度保驾护航。
工程服务费也是一次性付费。不同连锁品牌收费标准不同，如：5万/个、1万/月等，各家对工程的质量监管力度也大不相同，有的贴身相助，有的只是走个过场。
这个系统是指酒店前台使用的PMS系统。有的品牌方系统是自主研发，有的是购买的第三方系统。
对自主研发的系统而言，此项费用属于“知识产权性”费用；
对购买的第三方系统的，此项收费属于“分销性”收费，品牌方有可能会赚取“中间商”差价。
系统安装为一次性付费，从几千到几万不等。但安装之后，还需要持续性支付“系统使用费”，即：系统的售后服务。一般为按月支付，如800元/月。
前期加盟费用的明细和费用，各品牌名目不同、收费标准不同，投资人可以咨询品牌开发，是一个相对固定、透明的费用，所占比例也不高。
一次性投资成本=设计成本+开办费用+广告成本+运营开办成本
运营开办成本含首次开店客户床品布草、酒店运营用品。
算账是拿项目的卡尺，连账都算不明白就敢去租楼干酒店，真是无知者无畏。
本节内容节选自《酒店投资88个坑》（有改动），想了解更详细全面的内容，购书系统性阅读，更好的识坑、避坑。
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