东原启城
（洪山-白沙洲）
已获得预售证
预计3月28日加推
三期5号楼125-142平房源
均价13900元/平
含加2500元/平装修
相比前期开盘上涨550元/平
这是项目三期的第4次开盘
置业顾问通知截图：
预售许可证：
一年半以来项目备案价首度上调
1、东原启城本次开盘涨价550元/平，已突破白沙洲老盘此前13300元/平一口价规律，限价红利几乎被吞噬殆尽，白沙洲价格洼地几乎已被填平。
2、该项目是白沙洲片区今年第三个涨价的楼盘，前两个分别是新力城和旭辉华宇江悦府，趋势非常明显，不言则明。
3、该项目依然是武汉三环内价格最低的前3个盘之一，目前仅有城投四新之光、兴华御水澜湾价格低于东原启城。东原启城依然也是盲目去白沙洲三环内价格最低的楼盘。如果遵循区域公平一口价原则，那么保利上城是不是也应该是13900呢？
4、综合其口碑、品质、外部环境等因素，但目前该项目已无特别明显竞争优势。
白沙洲三环内低价楼盘变迁史：
2010年，白沙洲首个楼盘万科金色城市开盘，带装修均价6200元/平，拉开白沙洲楼市序幕。
2014年，复地悦城均价7500元/平。
2015年11月，万科金色城市K3地块均价7883元/平。
2016年2月，万科金色城市聆江苑均价8300元/平，全盘收官。
2016年底，保利上城一期首次开盘，毛坯销售，均价9800元/平，轰动全城。
2017年11月，喜瑞都最后一期清盘，毛坯销售，均价10000元/平，超级捡漏。
2018年8月，保利新武昌最后一期清盘，均价13450元/平，当时也是白沙洲三环内最低价。
2019年3月，东原启城价格上调550元/平，均价13900元/平，依然为白沙洲三环内最低价。
毛坯备案价格表：
东原启城本次开盘依然将大小户型做了价格差，不过本次推盘中间套小户型为125平，也不算太小了，仅仅比140平户型便宜500元/平，没有之前95和140平的户型差价那么大。
本次开盘最贵的一套房出现在29楼124平，带装修14750元/平，与隔壁金地保利褐石公馆高层价格几乎相同。
2017年9月30日首次开盘东原启城为毛坯销售，均价10850元/平。后来加2500元/平装修，均价上涨至13350元/平。本次整体均价13900元/平，也是项目毛坯备案价首次上涨，此前东原启城毛坯备案价一直为10850元/平。
自从保利新武昌卖完之后，保利上城出来之前，东原启城就成为白沙洲三环内仅剩下在售的低价老盘项目，一直还是非常难买到的。前期为什么这么难买？阿松来总结一下：
1、当时白沙洲三环内唯一在售盘。
2、5号线地铁口，周边规划有2所小学和一所初中，其中卓刀泉小学清江锦城分校已开学。
3、前期带装修13350元/平，确实是便宜！
后来为什么又好买一些了？
1、市场热度降低 楼盘多了被分流
后来由于2018年10月以来市场热度发生了明显变化，再加之近期东原的风波几乎人尽皆知，白沙洲供应量也大了，三环内金地保利褐石公馆、正商金域世家、万科云城纷纷出货，三环外新力城、旭辉华宇江悦府也纷纷开盘，客户都被分流了。
2、西武高铁可能加持
2019年武汉政府工作报告中也提到了新汉阳火车站和武西高铁走廊的部分。
在白沙洲三环线的两侧，可以看出都是有预留足够的空间修建铁路走廊的。但具体线路位置还未确定，不过未来可能是对项目有一定影响的。
武汉城市留言板未对该线路做正面回应。
最近白沙洲居民讨论最多的就是白沙洲三环边的高铁进展情况，想想你家附近几百米会有一条高铁线，你是否后悔把放在买在了白沙洲？
武西高速白沙洲路段修建 [已回复]
市长您好！我是一名刚毕业两年的大学生，拖武汉刚需福利于12月在汉三环边买了第一套房，但是刚买就听说了铁路规划延三环线修建武西高速的事情，贴三环内的房子不止我一家，光是新建的小区光今年就有东原启城，褐石公馆，正商金域世家等，买了房本应是人生中的大事，对于老百姓来说应该开心才对，但是武西高铁的修建却怎么也高兴不起来，开发商对我们隐瞒了这事实，扰民不说，辐射不说，受害的是我们花了毕生心血买房的这些群众，请不要将武西高铁修在白沙洲三环线内。
官方回复回复单位：武汉铁路局 2019-01-09 09:52
您好，感谢您的留言，现对您投诉的问题回复如下：
网友，您好！
感谢您的留言，现对您提出的问题回复如下。根据《中长期铁路网规划》（发改基础〔2016〕1536号）、《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》(国发〔2017〕11号)，西安-武汉高铁属于规划研究铁路，规划确定，项目立项后，具体线路走向和设站方案，将由项目业主在方案研究中根据技术、建设条件、经济等各方面进行详细研究论证后确定。我局将会同省相关部门综合考虑相关地市意见，从经济社会发展、地方规划、环保要求、运输需求、投资等方面对线路走向和设站方案进行深入研究，按规定程序提出合理建议。再次感谢您对铁路的关心和支持。
3、楼盘质量经常被吐槽
自去年的楼梯脆脆视频后，近期网上又有关于东原启城质量的吐槽视频出现。
社区跑道是整个小区最令人要吐槽的地方，因为阿松去的时候下雨，跑道上很滑，还积水。
仔细看并不是那种塑胶跑道，而是像铺上去的垫子，显得很LOW，刚需盘真是省钱。
电梯间的墙砖居然掉了。
4、楼盘密度高 区域面貌依然糟糕
现在项目附近依然是处于“伊拉克”的状态，不知道什么时候能有所改观？
烽胜路正在建设5号线，预计2019年军运会之前会把路面整平，拭目以待。最后，还是给大家展现一下白沙洲的真实面貌来压压惊。
周边大量还建房，未来人口密度高：
毛坦村的还建房，兵营式布局，一栋挨着一栋，密密麻麻。
这个厉害了，这是东原启城一期南面的胜利村还建房，这间距和密度，是不是有些恐怖？
虽然热度大大下降，瘦死的骆驼比马大，一个便宜三个爱，东原启城的客户量依然比其他楼盘多很多很多。
本次开盘也有如下特点：
1、首次装修可以贷款
本次由于可能涨价，加之户型较大，因此装修可以贷款，也是东原启城这么多年来首次装修可以贷款。项目一开始卖毛坯，后来加装修后就一直要求装修全款，部分极端情况下还全款优先，如今放开装修贷款也进一步体现市场回归正常。
2、刚需房源仅占比50% 前期登记依然比较难
东原启城作为白沙洲片区楼盘，一直按照140平以下房源100%刚需优先进行选房。不过本次5号楼仅2个户型，有一半房源均为142平，因此仅125平户型采用100%刚需优先，142平为非刚需选房，非刚需买东原启城也是很好的机会了。
房源详情：
东原启城全新三期K1地块四批次房源
5号楼原本预计年前推出，后来年前只推了4号楼，5号楼被延期至年后。5号楼也是东原启城三期的最后一栋楼，后期还有四期7-13号楼未售。
东原启城K1地块总用地面积为97058.09平米，总建面达到485906平米，其中住宅占343338.63平米，商业占11868.14平米，还配备一所幼儿园3651.23平方。容积率3.73，共2831户，车位配备3578个，建筑密度19.65%，户均面积121平。
K1地块共13栋住宅产品，其中规划报建中显示1#41F、2#44F、3#34F、4#48F、5#48F、6#31F、7#58F、8#48F、9#47F、10#48F、11#47F、12#48F、12#40F。 除了3、6号楼之外，其他全部为超高层住宅。
5号楼位于小区中央，距离三环线较远，受周边不利因素影响较小。但由于项目是兵营式布局，又是超高层为主，因此四面八法楼栋间距和景观视野应该是非常不乐观的，居住起来可能比较压抑。
5号楼为48层，1个单元，3梯4户，面积125-142平米，大户型为主。
125平户型：
该户型为连廊结构中间套，三房两厅两卫，南面大阳台，北面对天井，采光私密性不好。户型倒是一个比较主流的中间套，不过同样的125平面积完全可以买一个通透边套了，中间套居住舒适度还是·不如边套的。
142平户型：
该户型为四房两厅两卫，三开间朝南，整体结构方正，飘窗也多，结构还行。
备案信息：
项目日照分析图：
前期开盘回顾
东原启城已于2018年12月11日开盘，推出三期K1地块3、6号楼95-144平房源，开盘售罄。
东原启城三期已于2019年1月推出4号楼，均价13350元/平，与前期价格持平。
附东原启城阿松楼书：
阿松楼书是著名地产自媒体人武汉阿松撰写的武汉楼盘点评大全，将覆盖武汉超过80%的新房楼盘，关注账号后回复楼盘名可查看更多楼盘评测（楼盘陆续完善中…）
至此，东原启城项目所有住宅规划方案均已出炉，除K3地块商业之外，百万方大盘面纱已全部揭开！
K2地块一期是离地铁5号线最近的一期，目前已经售完。
K2地块二期仅剩余4号楼未推。
至于东原启城二期最后一栋4号楼为什么不推，而是直接推三期，阿松不是太清楚原因，看看网友怎么说。
三期K1地块也是项目最后一期住宅：
东原启城各期技术指标对比，住宅总户数超过6000户，总建面已接近百万方：
一、区位：三环内白沙五路地铁站旁 目前伊拉克 旁边还有个污水处理厂
东原启城位于白沙洲片区，烽胜路与三环线、白沙五路交汇处，属白沙洲三环内。靠近地铁5号线白沙五路站，对面就是个污水处理厂，目前周边环境非常差，路上全是灰，毫无居住性可言，不知道后期项目建设起来以后，周边环境会不会好一点。
微观区位：项目东边为烽胜路和黄家湖污水处理厂，东北边为毛坦港湾，北面为白沙五路和还建房，南边为三环线，西面为规划长途客运站
K1地块微观区位：
西侧为青菱路（白沙洲南北向主干道，预计为双向6车道）、规划长途汽车站。
南面为规划滨湖路、三环线、可能西武高铁走廊。
东面为胜利村还建房。
北面为东原启城K2地块。
值得一提的是，K1地块南面紧邻三环线11、12、13号楼基本是就是规划中的“炮灰”，而且近期有传言，东原启城和三环线之间的隔离带可能规划西武高铁走廊，如果真的是这样，那么第一排楼栋基本就废了~
区位点评：首先白沙洲属于大环境很差的地方，而且短期内恐怕南以改善，东原门口的烽胜路坑坑洼洼，真是丢尽了武汉人的脸。
东原的区位在白沙洲属于中等的，一线地铁盘很重要，不过与武昌核心的距离不如保利新武昌等楼盘好。
二、交通：5号线在门口 烽胜路立交已修好
规划5号线白沙五路站（高架站）位于项目东北侧，也就是售楼部门口，距离一期也是最近的，预计2021年通车。东原启城距离地铁5号线白沙五路站非常近，三期距离地铁比一期稍远，不过也是步行可达。
5号线烽胜路段已打围，正在全力建设中。
白沙洲烽胜路是出了名的坑洼路，不过地铁五号线一标预计19年4月主体结构要完成，然后武汉地铁进场开始修路，到时候整个路面会有很大的改善。
白沙洲横向道路很多都没有通车，目前只能从烽胜路横穿白沙三路或者白沙四路到白沙洲大道上，项目距离白沙洲大道主干道较远。三环线烽胜路匝道已经完工（往光谷方向），同时往白沙洲大桥方向匝道正在建设，东原启城未来出行会方便很多。
目前烽胜路已有2条匝道通车，另外两条匝道正在建设中，也将于近期通车。
白沙洲真的很落后 [已回复]
zy6194 2019-02-27 14:33建设管理问题反映
白沙洲真的很落后
1、武汉学院/湖光里/彩红郡/沁园：双李路封路，黄家湖大道施工，青菱河南路施工，烽胜路胜利段多个项目同时施工，便道坑洼不平，积水很深，出行极其困难，断轴爆胎事件时有发生；
2、东原启城/毛坦港湾/清江锦城/青菱城市花园/紫云府：白沙四路破烂不堪，围而不修，出行极其困难；
3、佳兆业金域天下/波光霞影ABC区/万象新城：白沙二路下雨积水可达30cm深，从2016年承诺到2019年，最新回复2019年底通车，打了谁的脸？青菱路年前打围准备修，后据说被周边村民掀了围挡，从此杳无音讯，可笑至极。
4、复地悦城/楚天雅苑/保利新武昌：张家湾路因为一个拆迁项目拖了两年无法开通；
目前公交出行的烽胜路沿线居民只能靠走白沙四路烽胜路武梁路出行，开车只能走烽胜路三环匝道或青菱立交出行，然而这几条路因为钢板、大坑、打围，实际通行能力较最初只剩下不足10%；青菱立交部分封闭施工、白沙洲大桥封闭施工，出门就要堵半小时。百姓有疑惑，白沙洲每年卖了多少地，收到的资金为什么不能优先回馈白沙洲片区，城建投资为什么不能向水深火热的白沙洲倾斜？！青菱路-一个排水竣工资料可以移交三年；白沙二路-城市留言板上年年在承诺，年年在拖，公信力何在？！入住率逐年暴增，武梁路、张家湾路、白沙二路、青菱路、白沙四路、烽胜路六条主干道或次干道未见任何施工进展，“要致富先修路”，百姓恳请区委、区政府、市城投、区城投重视，督办施工，早日解决沙洲三十万居民的出行难题。
官方回复回复单位：洪山区 2019-03-06 15:46
您好，感谢您的留言，现对您投诉的问题回复如下：
青菱路（滨河路~江楚大街）工程长约2578米，宽70米，是白沙洲地区一条南北向的重要交通次干路，现阶段市城投公司实施的骨干箱涵已完成，由于箱涵回填质量及标高问题正在采取分段处理，分段将箱涵场地移交至建投公司。目前市城投公司已将江楚大街至白沙二路段场地交付建投公司，剩余断面市城投公司正在继续处理，尽早与建投公司进行后续断面移交。建投公司对交付的场地已组织施工单位打围封闭，由于江楚大街至白沙二路段受阻饶，原已打围的围挡全部被人为推倒破坏拆除，公司及参建单位积极与街道协调处理措施，近期将再次对已交接的场地打围，下一步将组织施工单位按照工期计划展开施工，合理组织加快青菱路施工建设，尽早分担白沙洲片区的交通压力。
白沙四路（武金堤路～白沙洲大道）道路排水工程，已经完工，并通车。白沙四路菜科所宿舍钉子户未拆迁，对白沙四路与南郊路转盘处有所影响。洪山区重点工程建设办公室采取了临时变更设计方案，打通了白沙四路，并于2018年9月30日通车。张家湾街道正积极协调拆迁工作，待拆迁完毕后完善南郊路口大转盘。
张家湾路（白沙州大道-烽火路）道路排水工程已基本完成，实现部分通车使用，因白沙洲大道道口处教堂拆迁未完成，张家湾街道正积极协调拆迁工作，待拆迁完毕后2个月完成全部道路工程。
武梁路（青菱东路-青菱中路）道路排水工程已基本完成，计划近期对社会开放部分交通，由于道路末端还有一部分市级工程自来水迁改工作正在等待自来水公司安排停水施工。待自来水迁改完成后，建设方将在2个月内完成全部内容，还请周边居民予以谅解。
非常感谢您的关注与支持！
三、配套：自带大量配套 背靠清能锦江锦城利好众多
商业配套：据置业顾问介绍，东原启城打算自己做一个9万方的商业，有电影院，美食街啥的。但是主要还是依靠清能清江锦城的40万方商业，几乎白沙洲东侧周围的几个项目都看着清江锦城的商业，但是清江锦城40万方商业5年之内很难做的起来，起码要等地铁通了吧，有人流量了吧。
学校配套：周边清能清江锦城规划的广埠屯小学分校，已于2017年板房开学，2018年9月正式完工。小区地块旁边有规划教育用地，已签约武珞路小学分校。另外，也有传言东原启城签约华师一附中，未来是小学对口初中，近期已官宣。
公园：烽胜公园，已建成，与项目有一定距离
医院：白沙洲近期新增2个大型医院，分别为省人民医院分院和省妇幼分院，目前已签约。
四、品质：什么都不说了
有关东原启城的品质，近期发生的风波太多，各方都有理，最终还是硬要看交付的结果。公共走道预计是贴砖的。三期车位配比较高，2800多户配备3500多个车位。
关于此次风波，东原启城官方也给出了官方回复，阿松就不评论了。
项目刚刚一期交付不久，很多绿化还在收尾，小区略显杂乱。一期中绿化较好的是下图中的中央草坪，看起来挺舒服，不过周边的树都是刚种的，没叶子。
园林中比较出彩的是这个类似大家宣传的“会客厅”一样的亭子。
道路以及楼栋入户：
一期园林中比较值得关注的是这个儿童游乐场，规划挺大，不过还在建设中，看来交付的很仓促。
项目入户大堂的门框做的还是很气派的，大堂面积比新武昌的要大，不过大堂没有挑高，略显压抑。
过道连廊基本都是实体墙，减少眩晕感，不过中间套的通风性也会降低。
电梯间和楼梯间：
电梯间的墙砖居然掉了，不过楼梯间看上去不像之前那般不经踩。
1层局部用的木质墙面，比较有质感，不知道时间久了会不会显得很旧。
差点感觉的运动设施：mini篮球场
社区跑道是整个小区最令人要吐槽的地方，因为阿松去的时候下雨，跑道上很滑，还积水。
仔细看并不是那种塑胶跑道，而是像铺上去的垫子，显得很LOW，刚需盘真是省钱。
架空层基本是空的，没什么设施。
五、不利因素：
污水处理厂、5号线轻轨高架噪音、可能规划的西武高铁
近期黄家湖污水处理厂还扩建了，污水处理能力翻了一倍！网友戏言：以前是1个茅坑，现在是2个茅坑，区别不大！
黄家湖污水处理厂卫星图：
西武高铁消息从何而来？
武西高铁最近又被大家提起来，大多因为年前湖北日报的一篇文章里提到的湖北最新铁路规划出炉，建成“三纵三横两斜”高速铁路网，其中有西安至武汉至九江高速铁路。
2019年武汉政府工作报告中也提到了新汉阳火车站和武西高铁走廊的部分。
2019年政府工作报告明确透露，2019年开建西武高铁武汉直通线和新汉阳站。原西武高铁准备从孝感东城际铁路站走天河段引进汉口站，原线路弯曲距离汉口站比较远。兴建西武高铁武汉直通线可以大大缩短铁路里程和保持铁路线路顺直，开建新汉阳枢纽站也是武汉多年的规划。
早在2018年7月，阿松就在相关临三环线楼盘的文章中提到了相关规划修建的可能性。
虽然西武高铁规划未能确定，不过网上还是有不少关于高铁走向的传言，白沙洲附近可能建设白沙洲铁路长江大桥。
三环内or三环外成为最大争议点
根据已获批复的武汉铁路枢纽规划(2016-2030年），新汉阳站以承担西向动车始发终到作业为主，兼顾部分南向动车始发终到作业。主要办理西安方向动车及部分宜昌、长沙、 九江、安庆方向动车始发终到作业，以及西安、宜昌—长沙、九江、安庆方向动车通过作业，兼顾部分城际动车作业。
除了汉阳火车站，如果西武高铁要连通到武汉站，确实是需要过江！下面的湖北铁路网和武汉铁路网都可以看出来，汉阳火车站到武昌必须有一条铁路过江，而且是汉阳和武昌南过江。
虽然武汉规划一张图上并未显示该规划，但在广电老关村项目规划中，显示西武福高铁控制走廊在汉阳段位于三环线外侧。
在白沙洲三环线的两侧，可以看出都是有预留足够的空间修建铁路走廊的。
武汉城市留言板未对该线路做正面回应。
最近白沙洲居民讨论最多的就是白沙洲三环边的高铁进展情况，想想你家附近几百米会有一条高铁线，你是否后悔把放在买在了白沙洲？
最近武汉枢纽直通线铁路勘察设计项目中标候选人，也已经开始公示了。
白沙洲居民朋友们也在城市留言板咨询：近日各种传言西安-武汉高铁将白沙洲段将沿着三环线南段（紧贴三环线内侧）走线，沿途经过很多小区，请问是否属实。沿途的小区距离三环线约在100~300米，如果真这样走线，西武高铁对沿线小区的噪音巨大，势必会激起民愤，难道这就是所谓的城市建设给人民带来的福利吗？为什么不走三环外或四环附近，武汉人口量暴增，三环必定会成为未来的中心，哪有在中心城区建高铁线路。盼回复！
武汉铁路局 官方回复也来了
感谢您的留言，现对您提出的问题回复如下。根据《中长期铁路网规划》（发改基础〔2016〕1536号）、《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》(国发〔2017〕11号)，西安-武汉高铁属于规划研究铁路，规划确定，项目立项后，具体线路走向和设站方案，将由项目业主在方案研究中根据技术、建设条件、经济等各方面进行详细研究论证后确定。我局将会同省相关部门综合考虑相关地市意见，从经济社会发展、地方规划、环保要求、运输需求、投资等方面对线路走向和设站方案进行深入研究，按规定程序提出合理建议。再次感谢您对铁路的关心和支持。
从以上官方信息中可以明确的告诉白沙洲的居民朋友们，武汉枢纽直通线铁路极有可能从白沙洲三环附近沿线施工。
阿松综合点评：
1、项目位于白沙洲东南部，三环线附近，属于白沙洲三环内。
2、目前看交通不怎么样，但未来有地铁在门口，三环线烽胜路匝道通车，交通将不再是短板。
3、学区配套在区域内是优势，周边2所小学和1所初中已基本落定。区域内有规划商业和医院，但都还未落实。
4、最大的问题是环境太差，再加污水处理厂，灰大到完全不敢开口说话，三期南面临三环线，未来还可能规划高铁。
5、东原启城性价比目前依然在白沙洲的楼盘里面是有一定优势的，但优势越来越小。
6、容积率高，周边都是楼盘和还建房密密麻麻，以后居住人口多，居住体验感恐怕较差。
7、总体来讲投资还是可以购买，毕竟入手价格低，白沙洲未来的需求量还是很大的。自住的话短期内还是有点难受的，环境差，周边都是还建房。
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