看着手中的两本房产证，陈女士久久回不过神来。说好的抵押借款，怎么对方押了房产证还能把房子卖掉？“签订抵押合同、办理抵押登记是很严谨的民事法律行为，只有完成相关的必经程序，才能保障自身的合法权益。”听完律师的解释，陈女士后悔莫及……
房产证是真的，她借出了300万
今年2月，陈女士的同学龚先生找到她，想要借300万元用于生意周转。
陈女士感到有些为难。这么大一笔金额，借出去实在不太放心。见陈女士面露犹疑，龚先生拿出两本房产证，说：“这是我名下的两套房子，大的一套价值270多万，小的一套价值220万，两套房子价值近500万元。你若不放心，我把房子抵押给你。你借给我300万元，半年后，我连本带息还你320万元。”
陈女士拿起两本房产证看看，没看出什么问题。想到自己刚好有闲钱，放在银行利息也低，借出去半年，能赚回20万利息，陈女士心动了，打算做这笔交易。但谨慎起见，她还是想找人核实一下房产证的真伪。经过查询，陈女士得知，房子的主人的确是龚先生，那两套房子的市价已达700多万。
随后，龚先生写了张借款300万付息20万的借条，连同房产证一起交给陈女士，并要求陈女士给他打一个收条，表示收到他的两本房产证。借条、收条都写好后，陈女士和龚先生一起去银行，将300万划到了龚先生的账上。
借款到期了，他却玩起了失踪
今年8月，龚先生和陈女士约定的还款日期到了，却不见他露面。陈女士便给他打电话，谁知电话已停机。她有些心慌，不过，想到房产证还在她手上，也就不太在意了。到了10月份，龚先生还是联系不上，陈女士心里不踏实了，便按照房产证上的地址找上门去。她这一上门，可就懵了——住在这套大房子里的房主，是今年7月份买下这套房子的，并已办好了过户手续，房产证也已办下来了。
“这套房子的房产证明明在我的手里，你怎么可能又办了个房产证？”陈女士非常愕然。
“你这房产证是怎么回事，我不知道。我只知道，我的房产证是通过正规渠道办下来的。”房主说着，将自己的房产证拿了出来，让陈女士过目。
“你这是假的！”陈女士一看房产证上的大红印章，失态地喊了起来：“你有什么证据证明你是正规渠道办的房产证？”
“我有义务给你证明吗？”房主收回了房产证，冷冷地说：“你要有啥疑问，去找房管局吧！”
这究竟是怎么回事？满脑子疑问的陈女士，在房管局找到了真相。原来，在今年4月份的时候，龚先生就以原房产证遗失为由，在房管局申办了两个新的房产证，并于今年6月将两套房子都卖给了他人，同时办理了过户手续。
“房产证明明在我手里，你们怎么好把房子过户给别人？” 陈女士吃惊之余，把怒气撒到了房管局工作人员身上，高声质问。
“这房产证上有你的名字吗？你是房子的共有人？”工作人员问道。
“没有。不是。”陈女士答道。
“那这房子要过户给谁，与你有啥关系？”
“可是，这房子是抵押给我的呀！”陈女士理直气壮地说。
“办理过抵押登记手续吗？”工作人员问。
“抵押登记？没办。可房产证在我手上。”
“那是没用的。”工作人员告诉她，如果想要维权，还是要走法律程序。
究竟起诉谁，还真是个问题
无奈的陈女士找到了律师，希望能找到维权的方法。然而律师却告诉她，起诉房管局是不适当的，当然更不能起诉现在的房主。房管局和现在的房主都没有过错，起诉他们几乎没有胜诉可能。
因此，陈女士目前唯一可以起诉的，就是债务人龚先生。律师表示，陈女士和龚先生虽然有抵押的意向，却没有办理抵押物登记，所以，严格说来，他们的抵押合同没有生效，没有生效的抵押，当然不能对抗善意第三人。
根据我国《担保法》和《物权法》的有关规定，当事人以城市房地产做抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。法律之所以要做如此规定，意在保护当事人、特别是抵押权人的合法权益。通俗地说，房地产在房管局办理了抵押登记后，等于是向房地产管理部门申请到了一个针对抵押权人的保护措施，当房主，也就是抵押人想要处置房地产时，须告知抵押权人，特定条件下还须征得抵押权人的同意，否则，房主难以将房地产过户给他人。
在办理抵押登记时，须同时向登记部门提供主合同和抵押合同，也就是要提供两份书面合同。比如陈女士和龚先生要去办理抵押登记，就需要提供一份他们之间的借款合同，一份针对借款合同的抵押合同。
本案中，陈女士仅仅是持有龚先生的房产证，而没有办理抵押登记，根本就不能算是抵押，所以，陈女士的合法权益无从得到保护。而仅仅是将两本属于龚先生的房产证拿在自己手上，是没有任何实际意义的。
律师在此提醒，人们在从事抵押行为时，一定要严格按照法律程序办理相关抵押登记手续。日常生活中的一些做法，是存在着认识误区的。
比如在很多人看来，手上掌握着别人的房产证、车辆行驶证或车辆登记证，就以为掌握了别人的房产或车辆，这种认识是错误的。因为，当房主或车主想要处理自己的财产时，那些证书在不在身边，对他的处置行为不会造成决定性的影响，最多让他多费一些周折而已。而一般民众手上持有的他人的房产证或车辆行驶证、车辆登记证，对持有人来说，并没有实际价值。
希望大家身边没有这样的同学……
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（来源：萧山日报 微信号：xiaoshanribao）
主 编丨杨鸿光 编 辑丨崔泽昊